Быть иностранным собственником в Florianópolis: IPTU, аренда и налоги нерезидента

Резидент или нерезидент: граница, которая меняет всё

Прежде чем говорить о налогах, есть различие, которое определяет всё остальное: являетесь ли вы налоговым резидентом Бразилии или нерезидентом. Это не то же самое, что ваш миграционный статус. Иностранец, который живёт в Бразилии более 183 дней или имеет постоянную визу, обычно считается налоговым резидентом и платит налоги как бразилец. Тот, кто сохраняет свою налоговую жизнь за рубежом — или заявил об окончательном выезде, — является нерезидентом, и его режим меняется почти во всех налогах, о которых пойдёт речь далее.

IPTU: ежегодный налог, который платят все

IPTU — это ежегодный муниципальный налог на недвижимость, и он не делает различия между владельцем-резидентом и иностранцем. В Florianópolis на 2026 год заявленные жилые ставки составляют 0,3% от кадастровой стоимости примерно до R$ 73.000 и 0,5% сверх этого, а также 1,0% для коммерческого использования. Муниципалитет проиндексировал IPTU 2026 на 5,17% и предлагает скидки за досрочную оплату — до 20% при единовременном платеже в январе, 10% в феврале, 5% в марте — либо рассрочку до десяти платежей. Существует также IPTU Sustentável (ст. 244 муниципального Налогового кодекса) — дополнительная скидка до 5% для объектов, отвечающих критериям устойчивости, которая продлевается каждый год. Уточните действующие цифры в мэрии (Prefeitura) Florianópolis.

CPF и доверенное лицо: два требования к иностранному собственнику

Любой иностранец, участвующий в сделке с недвижимостью, должен иметь CPF — налоговый идентификатор физического лица, — который оформляется в бразильском консульстве или через представителя в Бразилии. Кроме того, нерезидент, владеющий имуществом или получающий доход в стране, обязан иметь доверенное лицо-резидента (procurador residente, IN SRF 208/2002), ответственное за его местные налоговые обязательства, и доверенность с конкретными полномочиями на подписание акта, если он не может присутствовать лично.

Аренда: почему нерезидент не использует carnê-leão

Вот одна из самых частых ошибок. Carnê-leão — ежемесячный механизм декларирования арендных доходов — предназначен для резидентов, которые затем корректируют его в годовой декларации (прогрессивная ставка до 27,5%). Арендный доход нерезидента, напротив, облагается исключительно у источника: окончательное удержание, без вычетов и без годовой декларации. По словам налоговых специалистов, такое удержание обычно составляет 15% — и 25%, если получатель находится в юрисдикции с льготным налогообложением, — что стоит уточнить у бухгалтера перед сделкой; но главное правило, облагаться у источника, а не через carnê-leão, следует чётко понимать.

Продажа: прирост капитала и льготы, которых у иностранца нет

При продаже прирост капитала рассчитывается через программу GCAP по прогрессивной шкале 15% (до R$ 5 миллионов), 17,5%, 20% и 22,5% для более крупных диапазонов — как для резидентов, так и для нерезидентов. Ключевое различие: льготы резидента — освобождение для единственного объекта до R$ 440.000 и реинвестирование в другое жильё в течение 180 дней — к нерезиденту не применяются.

ITR, кондоминиум и вариант с холдингом

ITR — это ежегодный федеральный налог на сельскую недвижимость; для городской квартиры в Florianópolis он не применяется, кроме случаев, когда объект находится в сельской зоне. Кондоминиум (взнос за содержание) — это не налог: это частный ежемесячный платёж на содержание здания, который вносится всегда, отдельно от IPTU и независимо от резидентства.

Для того, кто сдаёт в аренду, имущественный холдинг — компания, на которую оформлена недвижимость, — может снизить нагрузку на арендный доход по сравнению с физическим лицом, ценой расходов на учреждение и бухгалтерию. Это решение в области планирования, а не рекомендация: Закон 15.270/2025 вводит налогообложение дивидендов с 2026 года, а налоговая реформа (LC 214/2025) перестраивает режим недвижимости в период с 2026 по 2028 год, поэтому конкретный случай стоит смоделировать со специалистом.

Итог

Иностранец платит IPTU как любой другой, нуждается в CPF и доверенном лице, облагает аренду у источника — а не через carnê-leão — и при продаже не получает доступа к льготам резидента. Это общая информация, а не налоговая консультация: уточните каждую цифру и вашу ситуацию у бразильского бухгалтера.

Источники

• Receita Federal — Carnê-Leão / Rendimentos (налогообложение у источника для нерезидента).
• Receita Federal — DITR (ITR).
• IN SRF 208/2002 (представитель нерезидента); IN RFB 461/2004 (CPF иностранца).
• Prefeitura de Florianópolis — IPTU 2026 и IPTU Sustentável (ст. 244 муниципального Налогового кодекса).
• Программа GCAP — прирост капитала; Закон 13.259/2015 (прогрессивная шкала).
• Налоговая реформа — LC 214/2025; Закон 15.270/2025 (налогообложение дивидендов).