Aluguel residencial em Florianópolis: rentabilidade, garantias e Lei do Inquilinato

O aluguel de longo prazo é o outro lado do investimento imobiliário em Florianópolis, diferente do aluguel de temporada: contratos estáveis, menos gestão e uma rentabilidade que vale olhar com os números reais.

Quanto rende hoje

Segundo o índice FipeZAP, o rendimento bruto do aluguel residencial em Florianópolis foi de 5,60% ao ano em dezembro de 2025 (5,58% um ano antes), em linha com a média nacional de 5,96%. As unidades menores rendem mais: no Brasil, um quitinete rendia 6,68% contra 4,90% das de quatro ou mais dormitórios. É uma renda atraente, mas abaixo da renda fixa enquanto a Selic se manteve em 15% durante 2025; e o rendimento líquido, descontados IPTU, condomínio e vacância, é menor.

O preço pedido de aluguel em Florianópolis foi de R$ 59,77/m² em dezembro de 2025, o quarto mais caro entre as capitais, com alta de 10,39% em 2024 — mais que o dobro da inflação daquele ano.

As garantias que a lei permite

A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991) fixa uma lista fechada de quatro garantias e o proprietário só pode exigir uma; exigir mais de uma é contravenção (Art. 37 e 43):

• Caução: em dinheiro, limitada a três meses de aluguel, depositada em uma caderneta de poupança em nome do inquilino.
• Fiador: um terceiro que comprova propriedade e renda; sem custo para o inquilino, mas cada vez mais difícil de conseguir.
• Seguro-fiança: pago pelo inquilino, costuma custar o equivalente a 8%–15% do aluguel mensal ao ano; é o segmento que mais cresce.
• Cessão fiduciária de cotas de fundo; na prática também se usa o título de capitalização como variante da caução.

Prazo, saída e reajuste

O padrão do mercado é o contrato escrito de 30 meses: ao vencer, o proprietário pode retomar o imóvel sem justificativa (denúncia vazia, Art. 46). O inquilino pode sair antes pagando uma multa proporcional ao tempo cumprido, sem multa se a mudança for por transferência de trabalho. O reajuste é, no mínimo, anual e costuma ser indexado ao IGP-M, ao IPCA ou ao IVAR da FGV — após os saltos do IGP-M em 2020–2021, boa parte do mercado migrou para o IPCA, mais estável.

Uma demanda que sustenta o aluguel

Santa Catarina foi o principal destino migratório do Brasil no Censo 2022 (saldo líquido de +354.350 pessoas) e mais de 84.000 pessoas se mudaram para Florianópolis entre 2017 e 2022. Com a compra encarecida pelas taxas altas, boa parte dessa demanda foi para o aluguel: os descontos de negociação caíram a mínimos históricos e os imóveis são alugados mais rápido.

Fontes

• FipeZAP+ — Índice de Locação Residencial, dezembro de 2025 (rendimento e preço de aluguel).
• Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), arts. 37, 38, 43, 46 — Planalto.
• SUSEP / CQCS — crescimento do seguro-fiança locatício (2025).
• FGV — índices IGP-M e IVAR; IBGE — IPCA.
• IBGE — Censo 2022, saldos migratórios de Santa Catarina e Florianópolis.
• QuintoAndar — mercado de aluguel aquecido e descontos de negociação.