Долгосрочная аренда жилья во Флорианополисе: доходность, гарантии и Закон об аренде

Долгосрочная аренда — это вторая сторона инвестиций в недвижимость во Флорианополисе, отличная от посуточной: стабильные договоры, меньше хлопот по управлению и доходность, на которую стоит смотреть по реальным цифрам.

Сколько она приносит сегодня

По индексу FipeZAP, валовая доходность долгосрочной аренды жилья во Флорианополисе составила 5,60% годовых в декабре 2025 года (5,58% годом ранее), что соответствует среднему по стране уровню 5,96%. Небольшие объекты приносят больше: по стране студия давала 6,68% против 4,90% у квартир с четырьмя и более спальнями. Это привлекательная доходность, но ниже доходности по облигациям, пока Selic держалась на 15% в течение 2025 года; а чистая доходность — после IPTU, коммунальных взносов и простоя — ещё ниже.

Запрашиваемая арендная ставка во Флорианополисе составила R$ 59,77/m² в декабре 2025 года — четвёртая по дороговизне среди столиц штатов, с ростом на 10,39% в 2024 году, более чем вдвое выше инфляции того года.

Гарантии, которые допускает закон

Закон об аренде (Lei 8.245/1991) устанавливает закрытый список из четырёх гарантий, и собственник вправе требовать только одну; требовать больше одной — правонарушение (ст. 37 и 43):

• Денежный залог: деньгами, не более трёх месяцев аренды, размещается на сберегательном счёте в пользу арендатора.
• Поручитель (fiador): третье лицо, подтверждающее наличие собственности и доходов; для арендатора бесплатно, но найти такого всё труднее.
• Страхование аренды (seguro de fiança): оплачивает арендатор, обычно стоит в год эквивалент 8%–15% месячной аренды; это самый быстрорастущий сегмент.
• Фидуциарная уступка паёв фонда; на практике в качестве варианта залога используют также накопительный сертификат (título de capitalização).

Срок, выход из договора и индексация

Рыночный стандарт — письменный договор на 30 месяцев: по его окончании собственник может вернуть недвижимость без указания причины (denúncia vazia, ст. 46). Арендатор может выйти раньше, заплатив штраф пропорционально оставшемуся сроку, и без штрафа — при переезде по служебному переводу. Индексация проводится минимум раз в год и обычно привязывается к IGP-M, IPCA или IVAR от FGV — после скачков IGP-M в 2020–2021 годах значительная часть рынка перешла на более стабильный IPCA.

Спрос, который держит аренду

Санта-Катарина стала главным направлением внутренней миграции Бразилии по переписи 2022 года (чистый приток +354.350 человек), а во Флорианополис между 2017 и 2022 годами переехало более 84.000 человек. Поскольку покупка подорожала из-за высоких ставок, значительная часть этого спроса ушла в аренду: торговые скидки упали до исторических минимумов, а объекты сдаются быстрее.

Источники

• FipeZAP+ — Índice de Locação Residencial, декабрь 2025 года (доходность и арендная ставка).
• Lei nº 8.245/1991 (Закон об аренде), ст. 37, 38, 43, 46 — Planalto.
• SUSEP / CQCS — рост рынка страхования арендных платежей (2025).
• FGV — индексы IGP-M и IVAR; IBGE — IPCA.
• IBGE — перепись 2022 года, миграционное сальдо Санта-Катарины и Флорианополиса.
• QuintoAndar — рынок аренды и торговые скидки.