Comprar na planta em Florianópolis 2026: pagamentos, proteções e lançamentos

O que significa comprar "na planta"

Comprar na planta é adquirir uma unidade antes ou durante a construção. No Brasil, isso é regulado pela Lei de Incorporações (Lei 4.591/1964), e há uma regra de ouro para o comprador: a incorporadora só pode vender unidades depois de registrar o memorial de incorporação no Registro de Imóveis (art. 32). O instrumento que você assina é um contrato de promessa de compra e venda, que pode ser averbado à margem da incorporação e lhe dá um direito real exigível sobre a futura unidade. Primeiro check, então: que o projeto tenha sua incorporação registrada.

Patrimônio de afetação: sua principal rede de segurança

É a proteção mais importante e a menos conhecida pelo comprador estrangeiro. O patrimônio de afetação (introduzido pela Lei 10.931/2004) separa o terreno, os fundos e as contas a receber daquela obra do restante do patrimônio da construtora: se a empresa quebrar em outro projeto, esse dinheiro só pode ser usado para terminar e entregar o seu edifício. Agora, o ponto fino: é um regime opcional para a incorporadora e se constitui com um termo registrado na matrícula do projeto. Nem todos os lançamentos o adotam. Por isso convém verificar na matrícula se o empreendimento concreto está "afetado" antes de assinar.

Se algo der errado: a lei do distrato

O que acontece se o comprador quer ou precisa cancelar? A Lei do Distrato (Lei 13.786/2018), em vigor desde o fim de 2018, fixou as regras. Em regra geral, a incorporadora pode reter até 25% do que foi pago; se o projeto está sob patrimônio de afetação, a retenção pode chegar a 50% — embora em vários casos o STJ tenha considerado abusivo esse 50% e o aproximado dos 25%, então trate-o como um teto, não como um resultado garantido. A comissão de corretagem é descontada à parte. A devolução do saldo, no regime de afetação, é paga em até 180 dias. E se você assinou em um estande de vendas, tem um direito de arrependimento de 7 dias com devolução total.

Prazos de entrega e atrasos

A mesma lei admite uma tolerância de 180 dias sobre a data contratual de entrega, sem penalidade, desde que esteja claramente pactuada. Passado esse prazo, o comprador pode rescindir o contrato ou reclamar uma indenização da ordem de 1% do que foi pago por mês de atraso. É uma cláusula que convém ler com lupa no contrato, porque define o que acontece se a obra atrasar.

Como se paga e por que a parcela é reajustada

O esquema típico combina entrada + parcelas mensais + reforços (balões) + a parcela das chaves na entrega, muitas vezes financiado diretamente pela incorporadora durante a obra. Um ponto que surpreende o comprador estrangeiro: durante a construção o saldo é corrigido pelo INCC (Índice Nacional da Construção Civil, da FGV), o indexador natural enquanto se constrói; em Santa Catarina algumas incorporadoras usam o regional CUB-SC. Não é juro: é a atualização do custo de construir. Para dimensionar, o INCC acumulou +6,78% nos doze meses até setembro de 2025, acima do IPCA do mesmo período. Só ao receber as chaves o financiamento costuma migrar para um crédito bancário (SBPE/SFH), com taxas que se aplicam a partir da entrega, não durante a obra.

O pulso do mercado: um ciclo em recorde

Comprar na planta em Floripa hoje ocorre em um mercado muito ativo. No primeiro trimestre de 2025, Florianópolis lançou 1.637 unidades (+36,3% no ano) e vendeu 1.942 (+97%), liderando entre as capitais do sul, com um preço médio da ordem de R$ 11.340/m². O Norte da Ilha é o foco de lançamentos, com dezenas de empreendimentos em andamento. É um contexto de recordes em nível nacional — o Brasil lançou mais de 453.000 unidades em 2025 — e de Santa Catarina em máximas históricas. Uma leitura prudente: parte desses "recordes de VGV" reflete também alta de preços, não só mais volume; crescimento e valorização andam correlacionados, não comprovadamente causados um pelo outro.

O comprador estrangeiro, em resumo

Para comprar na planta você precisa de CPF (obtido inclusive do exterior com passaporte válido) e que os fundos entrem por um contrato de câmbio através de uma instituição autorizada pelo Banco Central, declarando "aquisição de imóvel" e documentando a origem do dinheiro. Para uma pessoa física que compra um imóvel urbano de uso pessoal, o registro RDE no Banco Central não é legalmente obrigatório (ao contrário do investimento corporativo), embora facilite depois a repatriação. Tudo o anterior é informação geral: verifique cada cláusula do contrato e a situação do projeto com um advogado antes de assinar.

Fontes

• Lei 4.591/1964 (art. 32, memorial de incorporação) — Planalto.
• Lei 10.931/2004 (patrimônio de afetação) — Planalto; IRIB; Migalhas.
• Lei 13.786/2018 (distrato: retenção 25%/50%, tolerância 180 dias, 1%/mês, arrependimento 7 dias) — Câmara dos Deputados; Projuris; jurisprudência STJ via Migalhas.
• INCC (FGV) +6,78% 12m até set-2025; CUB-SC como indexador regional — CBIC; cvcrm.
• CBIC / CRECI-SC — lançamentos e vendas Floripa 1.º trim. 2025; recordes Brasil 2025.
• Receita Federal / Banco Central — CPF e câmbio do comprador estrangeiro (Lei 14.286/2021).