Покупка на этапе строительства во Флорианополисе 2026: оплата, защита и новостройки

Что значит покупать «na planta»

Покупка на этапе строительства — это приобретение юнита до или во время стройки. В Бразилии это регулирует Lei de Incorporações (Lei 4.591/1964), и для покупателя есть золотое правило: застройщик может продавать юниты только после регистрации memorial de incorporação в Registro de Imóveis (art. 32). Документ, который вы подписываете, — это contrato de promessa de compra e venda (предварительный договор), который можно отметить на полях incorporação, и он даёт вам реальное право требования на будущий юнит. Первая проверка, соответственно: чтобы у проекта была зарегистрирована incorporação.

Patrimônio de afetação: ваша главная страховочная сетка

Это важнейшая защита и наименее известная покупателю-иностранцу. Patrimônio de afetação (введён Lei 10.931/2004) отделяет землю, средства и дебиторскую задолженность именно этой стройки от остального имущества застройщика: если компания обанкротится на другом проекте, эти деньги можно использовать только для завершения и передачи вашего дома. Но тонкость: это факультативный режим для застройщика, оформляемый термином, зарегистрированным в matrícula проекта. Не все новостройки его принимают. Поэтому стоит проверить по matrícula, «afetado» ли конкретный объект, прежде чем подписывать.

Если что-то пойдёт не так: закон о distrato

Что если покупатель хочет или вынужден отказаться? Lei do Distrato (Lei 13.786/2018), действующий с конца 2018 года, установил правила. По общему правилу застройщик может удержать до 25% уплаченного; если проект под patrimônio de afetação, удержание может достигать 50% — хотя в ряде случаев STJ счёл эти 50% злоупотреблением и приблизил их к 25%, так что воспринимайте это как потолок, а не как гарантированный результат. Комиссия за посредничество вычитается отдельно. Возврат остатка в режиме afetação выплачивается в течение 180 дней. А если вы подписали в шоуруме продаж, у вас есть право на отказ в течение 7 дней с полным возвратом.

Сроки передачи и задержки

Тот же закон допускает отсрочку в 180 дней от договорной даты передачи, без штрафа, при условии, что она чётко оговорена. По истечении этого срока покупатель может расторгнуть договор или требовать возмещения порядка 1% от уплаченного за каждый месяц задержки. Эту оговорку стоит читать в договоре под лупой, потому что она определяет, что будет, если стройка затянется.

Как платят и почему платёж индексируется

Типовая схема сочетает первоначальный взнос + ежемесячные платежи + усиленные платежи (balões) + платёж за ключи при передаче, часто напрямую финансируемые застройщиком в ходе стройки. Момент, который удивляет покупателя-иностранца: во время строительства остаток корректируется по INCC (Índice Nacional da Construção Civil от FGV) — естественный индексатор, пока идёт стройка; в Санта-Катарине некоторые застройщики используют региональный CUB-SC. Это не процент: это актуализация стоимости строительства. Для масштаба: INCC накопил +6,78% за двенадцать месяцев к сентябрю 2025 года, выше IPCA за тот же период. Только при получении ключей финансирование обычно переходит на банковский кредит (SBPE/SFH), со ставками, которые применяются с момента передачи, а не в ходе стройки.

Пульс рынка: цикл на рекорде

Покупка на этапе строительства во Флорипе сегодня происходит на очень активном рынке. В первом квартале 2025 года Флорианополис запустил 1.637 юнитов (+36,3% за год) и продал 1.942 (+97%), лидируя среди столиц юга, со средней ценой порядка R$ 11.340/m². Norte da Ilha — фокус запусков, с десятками проектов в работе. Это контекст рекордов на национальном уровне — Бразилия запустила более 453.000 юнитов в 2025 году — и Санта-Катарины на исторических максимумах. Осторожное прочтение: часть этих «рекордов VGV» отражает и рост цен, а не только больший объём; рост и удорожание коррелируют, но не доказано, что одно вызвано другим.

Покупатель-иностранец, коротко

Чтобы купить на этапе строительства, нужен CPF (его можно получить даже из-за рубежа по действительному паспорту) и чтобы средства заходили по валютному договору (contrato de câmbio) через уполномоченную Центральным банком организацию, с указанием «приобретение недвижимости» и документальным подтверждением происхождения денег. Для физического лица, покупающего городскую недвижимость для личного пользования, регистрация RDE в Центральном банке юридически необязательна (в отличие от корпоративной инвестиции), хотя облегчает последующую репатриацию. Всё изложенное — общая информация: проверьте каждую оговорку договора и статус проекта с юристом до подписания.

Источники

• Lei 4.591/1964 (art. 32, memorial de incorporação) — Planalto.
• Lei 10.931/2004 (patrimônio de afetação) — Planalto; IRIB; Migalhas.
• Lei 13.786/2018 (distrato: удержание 25%/50%, отсрочка 180 дней, 1%/месяц, отказ 7 дней) — Câmara dos Deputados; Projuris; практика STJ через Migalhas.
• INCC (FGV) +6,78% за 12 мес. к сен. 2025; CUB-SC как региональный индексатор — CBIC; cvcrm.
• CBIC / CRECI-SC — запуски и продажи Флорипы 1-й кв. 2025; рекорды Бразилии 2025.
• Receita Federal / Banco Central — CPF и câmbio покупателя-иностранца (Lei 14.286/2021).