Alquiler de temporada en Floripa: qué dice la ley (y qué no) antes de invertir

El alquiler de corta temporada es una de las grandes apuestas de inversión en Florianópolis. Pero antes de comprar pensando en plataformas como Airbnb, hay una pregunta que decide la rentabilidad: ¿es legal hacerlo en ese inmueble? La respuesta tiene varias capas —y conviene corregir, de entrada, un malentendido habitual.

No fue el STF: la autoridad es el STJ

El tribunal que ha fijado la doctrina sobre el alquiler de corta temporada en condominios no es el Supremo Tribunal Federal (STF), sino el Superior Tribunal de Justiça (STJ). En 2021, la 4.ª Turma del STJ (REsp 1.819.075) estableció que, cuando la convención del condominio prevé un uso exclusivamente residencial, los propietarios no pueden ofrecer la unidad en plataformas de hospedaje; esa convención sí puede autorizar el uso por mayoría cualificada (dos tercios).

En mayo de 2026, la 2.ª Seção del STJ (REsp 2.121.055) reforzó esa línea: la explotación recurrente y profesional de la corta temporada puede desnaturalizar el destino estrictamente residencial, y cambiar ese destino exige la aprobación de al menos dos tercios de los condóminos (art. 1.351 del Código Civil). Además, el STJ afectó otros recursos como repetitivos (Tema 1.443) y suspendió procesos en todo el país: la tesis vinculante definitiva está pendiente, así que conviene seguir el tema.

Lo que define la Ley del Inquilinato

En el plano contractual, la Ley 8.245/1991 (art. 48) define la "locação por temporada" como el alquiler residencial de carácter transitorio —ocio, cursos, tratamiento de salud, obras— contratado por un plazo no superior a 90 días. Es la base legal del alquiler de corta estancia en todo Brasil; la ley en sí no prohíbe las plataformas. La restricción, cuando existe, viene del condominio y de su convención.

El peso económico —y la regulación que aún no llegó

El fenómeno es enorme: un estudio de la FGV estimó que el ecosistema de Airbnb movió cerca de R$ 4.700 millones en la economía de Florianópolis en 2024, y en una audiencia pública municipal (noviembre de 2025) se mencionaron más de 30.000 anuncios de corta estancia en la ciudad. A nivel local, existe un proyecto de ley (2025) que crearía un registro municipal de hospedaje, exigiría inscripción en Cadastur y abordaría la retención de ISS por las plataformas. Importante: es una propuesta, no una ley en vigor; a mediados de 2026 Florianópolis no tiene un estatuto municipal específico de corta temporada, y la aplicación del ISS a estas operaciones es objeto de disputa.

Qué significa para el inversor

La conclusión práctica: antes de comprar para temporada, lo primero es leer la convención del condominio —ahí se decide gran parte del juego—, verificar el destino del edificio y seguir tanto la definición de la Ley 8.245/1991 como la evolución del Tema 1.443 del STJ y del proyecto municipal. La rentabilidad de la corta temporada es real, pero depende de un marco que conviene conocer con precisión.

Esta nota tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento legal. Para un caso concreto, consulte a un abogado.

Fuentes

• STJ — REsp 1.819.075 (4.ª Turma, 2021) y REsp 2.121.055 (2.ª Seção, 2026); Tema 1.443 (afectación de repetitivos, 2026).
• Lei 8.245/1991, art. 48 (Planalto) — definición de locação por temporada.
• FGV (vía ND Mais) — impacto económico de Airbnb en Florianópolis (2024).
• NSC Total / Câmara Municipal de Florianópolis — proyecto de ley de regulación municipal (2025).
• Migalhas y Conjur — análisis de la jurisprudencia del STJ sobre corta temporada en condominios (2026).