Locação por temporada em Floripa: o que diz a lei (e o que não diz) antes de investir

A locação por curta temporada é uma das grandes apostas de investimento em Florianópolis. Mas, antes de comprar pensando em plataformas como o Airbnb, há uma pergunta que decide a rentabilidade: é legal fazer isso naquele imóvel? A resposta tem várias camadas — e convém corrigir, de saída, um mal-entendido comum.

Não foi o STF: a autoridade é o STJ

O tribunal que fixou a doutrina sobre a locação por curta temporada em condomínios não é o Supremo Tribunal Federal (STF), mas o Superior Tribunal de Justiça (STJ). Em 2021, a 4ª Turma do STJ (REsp 1.819.075) estabeleceu que, quando a convenção do condomínio prevê um uso exclusivamente residencial, os proprietários não podem oferecer a unidade em plataformas de hospedagem; essa convenção pode, sim, autorizar o uso por maioria qualificada (dois terços).

Em maio de 2026, a 2ª Seção do STJ (REsp 2.121.055) reforçou essa linha: a exploração recorrente e profissional da curta temporada pode desnaturar a destinação estritamente residencial, e mudar essa destinação exige a aprovação de pelo menos dois terços dos condôminos (art. 1.351 do Código Civil). Além disso, o STJ afetou outros recursos como repetitivos (Tema 1.443) e suspendeu processos em todo o país: a tese vinculante definitiva está pendente, então convém acompanhar o tema.

O que define a Lei do Inquilinato

No plano contratual, a Lei 8.245/1991 (art. 48) define a "locação por temporada" como a locação residencial de caráter transitório — lazer, cursos, tratamento de saúde, obras — contratada por um prazo não superior a 90 dias. É a base legal da locação por curta estadia em todo o Brasil; a lei em si não proíbe as plataformas. A restrição, quando existe, vem do condomínio e de sua convenção.

O peso econômico — e a regulação que ainda não chegou

O fenômeno é enorme: um estudo da FGV estimou que o ecossistema do Airbnb movimentou cerca de R$ 4.700 milhões na economia de Florianópolis em 2024, e em uma audiência pública municipal (novembro de 2025) foram mencionados mais de 30.000 anúncios de curta estadia na cidade. No âmbito local, existe um projeto de lei (2025) que criaria um cadastro municipal de hospedagem, exigiria inscrição no Cadastur e trataria da retenção de ISS pelas plataformas. Importante: é uma proposta, não uma lei em vigor; em meados de 2026 Florianópolis não tem um estatuto municipal específico de curta temporada, e a aplicação do ISS a essas operações é objeto de disputa.

O que isso significa para o investidor

A conclusão prática: antes de comprar para temporada, o primeiro passo é ler a convenção do condomínio — ali se decide grande parte do jogo —, verificar a destinação do edifício e acompanhar tanto a definição da Lei 8.245/1991 quanto a evolução do Tema 1.443 do STJ e do projeto municipal. A rentabilidade da curta temporada é real, mas depende de um marco que convém conhecer com precisão.

Esta nota tem caráter informativo e não constitui aconselhamento jurídico. Para um caso concreto, consulte um advogado.

Fontes

• STJ — REsp 1.819.075 (4ª Turma, 2021) e REsp 2.121.055 (2ª Seção, 2026); Tema 1.443 (afetação de repetitivos, 2026).
• Lei 8.245/1991, art. 48 (Planalto) — definição de locação por temporada.
• FGV (via ND Mais) — impacto econômico do Airbnb em Florianópolis (2024).
• NSC Total / Câmara Municipal de Florianópolis — projeto de lei de regulação municipal (2025).
• Migalhas e Conjur — análise da jurisprudência do STJ sobre curta temporada em condomínios (2026).