Краткосрочная аренда в Floripa: что говорит закон (и чего не говорит) перед инвестированием

Краткосрочная аренда — одна из главных инвестиционных ставок в Florianópolis. Но прежде чем покупать с расчётом на платформы вроде Airbnb, есть вопрос, определяющий доходность: законно ли делать это в данном объекте? Ответ имеет несколько уровней — и для начала стоит исправить распространённое заблуждение.

Это был не STF: авторитет — STJ

Суд, установивший доктрину о краткосрочной аренде в кондоминиумах, — это не Верховный федеральный суд (STF), а Высший суд (Superior Tribunal de Justiça, STJ). В 2021 году 4-я палата STJ (REsp 1.819.075) установила, что, когда устав кондоминиума предусматривает исключительно жилое использование, собственники не могут предлагать объект на платформах размещения; при этом такой устав может разрешить подобное использование квалифицированным большинством (две трети).

В мае 2026 года 2-я секция STJ (REsp 2.121.055) укрепила эту линию: регулярная и профессиональная эксплуатация краткосрочной аренды может исказить строго жилое назначение, а изменение этого назначения требует одобрения не менее двух третей собственников (ст. 1.351 Гражданского кодекса). Кроме того, STJ выделил другие жалобы как прецедентные (Тема 1.443) и приостановил производства по всей стране: окончательный обязывающий тезис ещё ожидается, так что за темой стоит следить.

Что определяет Закон об аренде

В договорной плоскости Закон 8.245/1991 (ст. 48) определяет «locação por temporada» (сезонную аренду) как жилую аренду временного характера — отдых, курсы, лечение, ремонт — заключаемую на срок не более 90 дней. Это правовая основа краткосрочной аренды по всей Бразилии; сам закон не запрещает платформы. Ограничение, когда оно существует, исходит от кондоминиума и его устава.

Экономический вес — и регулирование, которое ещё не пришло

Явление огромно: исследование FGV оценило, что экосистема Airbnb сгенерировала около R$ 4,7 млрд в экономике Florianópolis в 2024 году, а на муниципальных публичных слушаниях (ноябрь 2025) упоминалось более 30 000 объявлений о краткосрочном размещении в городе. На местном уровне существует законопроект (2025), который создал бы муниципальный реестр размещения, требовал бы регистрации в Cadastur и регулировал бы удержание ISS платформами. Важно: это предложение, а не действующий закон; к середине 2026 года в Florianópolis нет специального муниципального статута о краткосрочной аренде, а применение ISS к этим операциям является предметом спора.

Что это значит для инвестора

Практический вывод: прежде чем покупать под аренду, в первую очередь нужно прочитать устав кондоминиума — там решается бóльшая часть игры — проверить назначение здания и следить как за определением Закона 8.245/1991, так и за развитием Темы 1.443 STJ и муниципального законопроекта. Доходность краткосрочной аренды реальна, но зависит от правовой базы, которую стоит знать с точностью.

Эта заметка носит информационный характер и не является юридической консультацией. По конкретному случаю обратитесь к юристу.

Источники

• STJ — REsp 1.819.075 (4-я палата, 2021) и REsp 2.121.055 (2-я секция, 2026); Тема 1.443 (выделение прецедентных дел, 2026).
• Закон 8.245/1991, ст. 48 (Planalto) — определение сезонной аренды (locação por temporada).
• FGV (через ND Mais) — экономическое влияние Airbnb в Florianópolis (2024).
• NSC Total / Câmara Municipal de Florianópolis — законопроект о муниципальном регулировании (2025).
• Migalhas и Conjur — анализ судебной практики STJ по краткосрочной аренде в кондоминиумах (2026).