Vender un inmueble en Florianópolis: impuesto a la ganancia de capital y exenciones

Casi todo lo que se escribe sobre comprar omite la otra mitad: vender. Y al vender, el dato decisivo es el impuesto sobre la ganancia de capital, un tributo federal que paga el vendedor sobre la diferencia entre lo que cobró y lo que le costó el inmueble.

Cuánto se paga

Las tasas son progresivas (Lei 13.259/2016, vigente desde 2017): 15% sobre la ganancia hasta R$ 5 millones, 17,5% entre R$ 5 y 10 millones, 20% entre R$ 10 y 30 millones y 22,5% por encima. Cada tramo grava solo su porción. La ganancia se calcula como el valor de venta menos el costo de adquisición, al que se le pueden sumar mejoras documentadas (construcción, ampliación, reforma) y la comisión de la inmobiliaria pagada por el vendedor.

Las exenciones que conviene conocer

• Inmueble único hasta R$ 440.000: exento si es el único inmueble del vendedor y no vendió otro en los cinco años anteriores.
• Reinversión en 180 días: está exenta la ganancia por la venta de un inmueble residencial si el residente reinvierte el producto en otro inmueble residencial en Brasil dentro de 180 días. Es utilizable una vez cada cinco años y no aplica a la venta de un terreno.
• Pequeño valor: exención general para ventas de bajo monto en el mes.
• Factores de reducción: los inmuebles más antiguos pagan bastante menos, gracias a los factores FR1/FR2 (Lei 11.196/2005) y a la tabla para adquisiciones anteriores a 1988.

Cómo y cuándo se declara

El impuesto se calcula en el programa GCAP de la Receita Federal, que genera la guía DARF (código 4600 para residentes), con pago hasta el último día hábil del mes siguiente a la venta. Para vendedores no residentes el código es 0473, el comprador o su representante retiene el impuesto y no se aplican las exenciones de residentes; hay debate profesional sobre si la tasa es progresiva o fija, así que conviene asesorarse.

El ITBI no es lo mismo

Atención a no confundir: la ganancia de capital es federal y la paga el vendedor; el ITBI es municipal y lo paga el comprador sobre la transferencia. En Florianópolis el ITBI es del 2% y sin su pago el Registro de Inmuebles no completa la transferencia.

Documentos para cerrar

Para vender se suele necesitar la matrícula actualizada y la certidão de ônus reais del Registro de Inmuebles, el certificado de deudas municipales (IPTU), la quitación de expensas cuando corresponde y las certidões personales del vendedor. La propiedad solo se transfiere al registrarse la escritura: hasta ese momento, el contrato por sí solo no transmite el inmueble.

Fuentes

• Receita Federal — Ganhos de Capital, alícuotas y operaciones sujetas al impuesto.
• Lei nº 13.259/2016 (tasas progresivas); Lei nº 11.196/2005, arts. 23, 39 y 40 (exenciones y factores de reducción).
• Receita Federal — programa GCAP y DARF (códigos 4600 y 0473).
• Prefeitura de Florianópolis — ITBI municipal.
• Cartórios de Registro de Imóveis — documentación para la venta.