Vender um imóvel em Florianópolis: imposto sobre o ganho de capital e isenções

Quase tudo o que se escreve sobre comprar omite a outra metade: vender. E, na hora de vender, o dado decisivo é o imposto sobre o ganho de capital, um tributo federal que o vendedor paga sobre a diferença entre o que recebeu e o que lhe custou o imóvel.

Quanto se paga

As alíquotas são progressivas (Lei 13.259/2016, em vigor desde 2017): 15% sobre o ganho de até R$ 5 milhões, 17,5% entre R$ 5 e 10 milhões, 20% entre R$ 10 e 30 milhões e 22,5% acima disso. Cada faixa tributa apenas a sua parcela. O ganho é calculado como o valor de venda menos o custo de aquisição, ao qual se podem somar benfeitorias documentadas (construção, ampliação, reforma) e a comissão da imobiliária paga pelo vendedor.

As isenções que vale conhecer

• Imóvel único de até R$ 440.000: isento se for o único imóvel do vendedor e ele não tiver vendido outro nos cinco anos anteriores.
• Reaplicação em 180 dias: é isento o ganho da venda de um imóvel residencial se o residente reaplicar o produto em outro imóvel residencial no Brasil dentro de 180 dias. Pode ser usado uma vez a cada cinco anos e não se aplica à venda de um terreno.
• Pequeno valor: isenção geral para vendas de baixo valor no mês.
• Fatores de redução: os imóveis mais antigos pagam bem menos, graças aos fatores FR1/FR2 (Lei 11.196/2005) e à tabela para aquisições anteriores a 1988.

Como e quando se declara

O imposto é apurado no programa GCAP da Receita Federal, que gera a guia DARF (código 4600 para residentes), com pagamento até o último dia útil do mês seguinte ao da venda. Para vendedores não residentes o código é 0473, o comprador ou seu representante retém o imposto e não se aplicam as isenções dos residentes; há debate profissional sobre se a alíquota é progressiva ou fixa, então vale buscar assessoria.

O ITBI não é a mesma coisa

Atenção para não confundir: o ganho de capital é federal e o paga o vendedor; o ITBI é municipal e o paga o comprador sobre a transferência. Em Florianópolis o ITBI é de 2% e, sem o seu pagamento, o Registro de Imóveis não conclui a transferência.

Documentos para fechar

Para vender costuma-se precisar da matrícula atualizada e da certidão de ônus reais do Registro de Imóveis, da certidão de débitos municipais (IPTU), da quitação do condomínio quando for o caso e das certidões pessoais do vendedor. A propriedade só se transfere com o registro da escritura: até esse momento, o contrato por si só não transmite o imóvel.

Fontes

• Receita Federal — Ganhos de Capital, alíquotas e operações sujeitas ao imposto.
• Lei nº 13.259/2016 (alíquotas progressivas); Lei nº 11.196/2005, arts. 23, 39 e 40 (isenções e fatores de redução).
• Receita Federal — programa GCAP e DARF (códigos 4600 e 0473).
• Prefeitura de Florianópolis — ITBI municipal.
• Cartórios de Registro de Imóveis — documentação para a venda.