Продажа недвижимости во Флорианополисе: налог на прирост капитала и льготы

Почти всё, что пишут о покупке, обходит вторую половину дела — продажу. А при продаже решающий фактор — налог на прирост капитала, федеральный сбор, который платит продавец с разницы между полученной суммой и тем, во что ему обошлась недвижимость.

Сколько платится

Ставки прогрессивные (Lei 13.259/2016, действует с 2017 года): 15% на прибыль до R$ 5 млн, 17,5% от R$ 5 до 10 млн, 20% от R$ 10 до 30 млн и 22,5% сверх этого. Каждая ступень облагает только свою часть. Прибыль рассчитывается как стоимость продажи минус стоимость приобретения, к которой можно добавить документально подтверждённые улучшения (строительство, расширение, ремонт) и комиссию агентства, оплаченную продавцом.

Льготы, которые стоит знать

• Единственная недвижимость до R$ 440.000: освобождается от налога, если это единственный объект продавца и он не продавал другой в предыдущие пять лет.
• Реинвестирование за 180 дней: прибыль от продажи жилой недвижимости освобождается, если резидент реинвестирует вырученное в другую жилую недвижимость в Бразилии в течение 180 дней. Применяется раз в пять лет и не распространяется на продажу земельного участка.
• Малая сумма: общая льгота для продаж на небольшую сумму в течение месяца.
• Понижающие коэффициенты: более старая недвижимость платит существенно меньше благодаря коэффициентам FR1/FR2 (Lei 11.196/2005) и таблице для приобретений до 1988 года.

Как и когда декларируется

Налог рассчитывается в программе GCAP от Receita Federal, которая формирует платёжную квитанцию DARF (код 4600 для резидентов), с уплатой до последнего рабочего дня месяца, следующего за продажей. Для продавцов-нерезидентов код 0473, налог удерживает покупатель или его представитель, а льготы для резидентов не применяются; среди специалистов идёт спор, прогрессивная ли ставка или фиксированная, так что стоит проконсультироваться.

ITBI — это не одно и то же

Важно не путать: прирост капитала — федеральный налог, его платит продавец; ITBI — муниципальный налог, его платит покупатель с факта перехода права. Во Флорианополисе ITBI составляет 2%, и без его уплаты Реестр недвижимости не завершит переход права.

Документы для завершения сделки

Для продажи обычно нужны актуальная выписка (matrícula) и certidão de ônus reais из Реестра недвижимости, справка об отсутствии муниципальных задолженностей (IPTU), справка об уплате коммунальных взносов, когда это применимо, и личные certidões продавца. Право собственности переходит только при регистрации акта: до этого момента сам по себе договор недвижимость не передаёт.

Источники

• Receita Federal — Ganhos de Capital, ставки и операции, облагаемые налогом.
• Lei nº 13.259/2016 (прогрессивные ставки); Lei nº 11.196/2005, ст. 23, 39 и 40 (льготы и понижающие коэффициенты).
• Receita Federal — программа GCAP и DARF (коды 4600 и 0473).
• Prefeitura de Florianópolis — муниципальный ITBI.
• Cartórios de Registro de Imóveis — документы для продажи.