Cómo traer tu dinero a Brasil para comprar: CPF, câmbio y registro del capital

Un extranjero puede comprar un inmueble en Florianópolis sin vivir en Brasil, sin visa y sin haber pisado el país. La propiedad no está restringida (salvo casos especiales como tierras rurales o zonas de frontera, que no aplican al inmueble urbano). Lo que sí exige cuidado es el camino del dinero: si los fondos entran por el canal formal correcto, la compra queda blindada y —clave— se conserva el derecho a sacar ese capital y sus rentas del país en el futuro. Esta es la ruta.

Primer paso: el CPF del no residente

El CPF (Cadastro de Pessoas Físicas) es el número de contribuyente brasileño y es obligatorio para cualquier comprador de inmueble, resida o no en el país. Un no residente lo obtiene por una de tres vías: en un consulado o embajada de Brasil en el exterior, por el portal online de la Receita Federal, o a través de un abogado brasileño con poder. La vía consular suele ser la más fiable. Dos advertencias: desde 2025 el CPF del no residente con domicilio fuera de Brasil requiere una actualización anual ("recadastramento"), y tener CPF no crea residencia fiscal ni estatus migratorio —son cosas distintas—.

El corazón de la operación: el contrato de câmbio

Los fondos para la compra deben convertirse a reales a través de un banco o institución de cambio autorizada en Brasil, mediante un contrato de câmbio con el código de finalidad correspondiente a la adquisición del inmueble. El banco registra esa entrada ante el Banco Central. Este es el punto que muchos subestiman: es ese contrato el que documenta la entrada lícita del capital y, más adelante, lo que permite repatriar el principal y remitir las rentas al exterior sin trabas. Transferencias informales o "por fuera" comprometen justamente esa capacidad y pueden disparar el escrutinio sobre el origen de los fondos.

El marco legal, en simple

Desde el 31 de diciembre de 2022 rige el nuevo marco cambial brasileño: la Ley n.º 14.286/2021, reglamentada por la Resolución BCB n.º 278/2022, que moderniza el tratamiento del capital extranjero y renombró los sistemas de registro (el antiguo RDE-IED pasó a llamarse SCE-IED). Un matiz que ahorra confusiones: la compra directa de un inmueble por una persona física no se considera "inversión extranjera directa", de modo que no exige el registro RDE-IED/SCE-IED en el Banco Central. Ese registro solo entra en juego si se invierte a través de una empresa brasileña (estructura de IED), caso en el que se activa a partir de US$ 100.000. Para la compra directa, el contrato de câmbio es suficiente.

Sacar el dinero: repatriación y rentas

Con el capital documentado, el marco vigente permite remitir fondos al exterior sin límites de monto ni de frecuencia, y los no residentes pueden hoy abrir y operar cuentas en reales en Brasil en condiciones equiparadas a las de un residente. En materia de impuestos del no residente: la ganancia de capital al vender tributa de forma progresiva desde el 15% (hasta R$ 5 millones de ganancia; la mayoría de las operaciones queda en esa franja), y la renta de alquiler tiene una retención en la fuente del 15% (que sube al 25% si el receptor está domiciliado en una jurisdicción de baja tributación).

El caso de los compradores rusos

Conviene decirlo con claridad y neutralidad: un ciudadano ruso puede comprar un inmueble en Brasil en las mismas condiciones que cualquier extranjero. La legalidad de una operación depende de si la persona figura en listas de sanciones concretas, no de su nacionalidad. La fricción real no está en la ley inmobiliaria brasileña sino en el cumplimiento bancario: las restricciones sobre corresponsalía y SWIFT llevan a que muchos rusos deban canalizar los fondos a través de un banco no sancionado en su país de residencia actual, con documentación completa del origen del dinero. Nada de esto es un atajo ni una vía para eludir sanciones —es, al contrario, la forma de operar de manera transparente y trazable—.

Una nota sobre el IOF

La conversión cambiaria entrante está alcanzada por el IOF (impuesto sobre operaciones financieras). Durante 2025 su alícuota fue objeto de una fuerte disputa normativa entre decretos, el Congreso y el STF, por lo que la tasa aplicable a una entrada concreta debe confirmarse con el banco al momento de operar; conviene no dar por fija una cifra. Sí quedó establecido un IOF del 0% para la devolución/repatriación del capital extranjero. Como siempre, la última palabra la tienen el banco y un contador o abogado tributario.

Fuentes

• Receita Federal do Brasil — CPF del no residente y actualización anual; tributación de rentas y ganancias del no residente.
• Banco Central do Brasil — marco cambial, contrato de câmbio y registro SCE-IED (ex RDE-IED); umbral de US$ 100.000 para IED.
• Lei n.º 14.286/2021 (Novo Marco Cambial) y Resolução BCB n.º 278/2022.
• Guías de despachos jurídicos brasileños (Alves Jacob, ZS Advogados, Oliveira Lawyers) sobre compra directa sin registro RDE-IED y sobre el comprador ruso.
• Reportes de EY, Mayer Brown, Demarest y otros sobre la disputa del IOF-Câmbio en 2025 (Decretos 12.466/12.467/12.499 y actuación del STF).