Como trazer seu dinheiro ao Brasil para comprar: CPF, câmbio e registro do capital

Um estrangeiro pode comprar um imóvel em Florianópolis sem morar no Brasil, sem visto e sem nunca ter pisado no país. A propriedade não é restrita (salvo casos especiais como terras rurais ou faixas de fronteira, que não se aplicam ao imóvel urbano). O que exige cuidado é o caminho do dinheiro: se os recursos entram pelo canal formal correto, a compra fica blindada e — o mais importante — preserva-se o direito de retirar esse capital e seus rendimentos do país no futuro. Este é o caminho.

Primeiro passo: o CPF do não residente

O CPF (Cadastro de Pessoas Físicas) é o número de contribuinte brasileiro e é obrigatório para qualquer comprador de imóvel, resida ou não no país. Um não residente o obtém por uma de três vias: em um consulado ou embaixada do Brasil no exterior, pelo portal on-line da Receita Federal ou por meio de um advogado brasileiro com procuração. A via consular costuma ser a mais confiável. Duas advertências: desde 2025 o CPF do não residente com domicílio fora do Brasil exige uma atualização anual ("recadastramento"), e ter CPF não cria residência fiscal nem status migratório — são coisas distintas.

O coração da operação: o contrato de câmbio

Os recursos para a compra devem ser convertidos em reais por meio de um banco ou instituição de câmbio autorizada no Brasil, mediante um contrato de câmbio com o código de finalidade correspondente à aquisição do imóvel. O banco registra essa entrada junto ao Banco Central. Este é o ponto que muitos subestimam: é esse contrato que documenta a entrada lícita do capital e, mais adiante, o que permite repatriar o principal e remeter os rendimentos ao exterior sem entraves. Transferências informais ou "por fora" comprometem justamente essa capacidade e podem disparar o escrutínio sobre a origem dos recursos.

O marco legal, em termos simples

Desde 31 de dezembro de 2022 vigora o novo marco cambial brasileiro: a Lei n.º 14.286/2021, regulamentada pela Resolução BCB n.º 278/2022, que moderniza o tratamento do capital estrangeiro e renomeou os sistemas de registro (o antigo RDE-IED passou a se chamar SCE-IED). Um detalhe que evita confusões: a compra direta de um imóvel por pessoa física não é considerada "investimento estrangeiro direto", de modo que não exige o registro RDE-IED/SCE-IED no Banco Central. Esse registro só entra em jogo se o investimento for feito por meio de uma empresa brasileira (estrutura de IED), caso em que passa a valer a partir de US$ 100.000. Para a compra direta, o contrato de câmbio é suficiente.

Tirar o dinheiro: repatriação e rendimentos

Com o capital documentado, o marco vigente permite remeter recursos ao exterior sem limites de valor nem de frequência, e os não residentes podem hoje abrir e operar contas em reais no Brasil em condições equiparadas às de um residente. Em matéria de impostos do não residente: o ganho de capital na venda é tributado de forma progressiva a partir de 15% (até R$ 5 milhões de ganho; a maioria das operações fica nessa faixa), e a renda de aluguel tem retenção na fonte de 15% (que sobe para 25% se o beneficiário for domiciliado em jurisdição de baixa tributação).

O caso dos compradores russos

Convém dizer com clareza e neutralidade: um cidadão russo pode comprar um imóvel no Brasil nas mesmas condições que qualquer estrangeiro. A legalidade de uma operação depende de a pessoa figurar em listas de sanções específicas, não de sua nacionalidade. O atrito real não está na lei imobiliária brasileira, e sim no compliance bancário: as restrições sobre correspondência bancária e SWIFT fazem com que muitos russos precisem canalizar os recursos por meio de um banco não sancionado em seu país de residência atual, com documentação completa da origem do dinheiro. Nada disso é um atalho nem uma forma de driblar sanções — é, ao contrário, a maneira de operar de modo transparente e rastreável.

Uma nota sobre o IOF

A conversão cambial de entrada é alcançada pelo IOF (Imposto sobre Operações Financeiras). Ao longo de 2025 sua alíquota foi objeto de uma forte disputa normativa entre decretos, o Congresso e o STF, de modo que a alíquota aplicável a uma entrada concreta deve ser confirmada com o banco na hora de operar; convém não dar um número por fixo. Ficou estabelecido, sim, um IOF de 0% para a devolução/repatriação do capital estrangeiro. Como sempre, a última palavra é do banco e de um contador ou advogado tributarista.

Fontes

• Receita Federal do Brasil — CPF do não residente e atualização anual; tributação de rendimentos e ganhos do não residente.
• Banco Central do Brasil — marco cambial, contrato de câmbio e registro SCE-IED (ex-RDE-IED); limite de US$ 100.000 para IED.
• Lei n.º 14.286/2021 (Novo Marco Cambial) e Resolução BCB n.º 278/2022.
• Guias de escritórios de advocacia brasileiros (Alves Jacob, ZS Advogados, Oliveira Lawyers) sobre compra direta sem registro RDE-IED e sobre o comprador russo.
• Relatórios de EY, Mayer Brown, Demarest e outros sobre a disputa do IOF-Câmbio em 2025 (Decretos 12.466/12.467/12.499 e atuação do STF).