Как ввезти деньги в Бразилию для покупки: CPF, câmbio и регистрация капитала

Иностранец может купить недвижимость в Florianópolis, не живя в Бразилии, без визы и ни разу не ступив на её землю. Владение недвижимостью не ограничено (за исключением особых случаев — сельскохозяйственных земель или приграничных зон, которые к городской недвижимости не относятся). Внимания требует другое — путь денег: если средства входят по правильному формальному каналу, покупка защищена и — что ключевое — сохраняется право вывести этот капитал и его доходы из страны в будущем. Вот этот маршрут.

Первый шаг: CPF нерезидента

CPF (Cadastro de Pessoas Físicas) — это бразильский номер налогоплательщика, и он обязателен для любого покупателя недвижимости, проживает он в стране или нет. Нерезидент получает его одним из трёх способов: в консульстве или посольстве Бразилии за рубежом, через онлайн-портал Receita Federal или через бразильского адвоката по доверенности. Консульский путь обычно самый надёжный. Два предостережения: с 2025 года CPF нерезидента с местом жительства за пределами Бразилии требует ежегодного обновления («recadastramento»), и наличие CPF не создаёт ни налогового резидентства, ни миграционного статуса — это разные вещи.

Сердце сделки: контракт câmbio

Средства на покупку должны быть конвертированы в реалы через банк или уполномоченное обменное учреждение в Бразилии посредством контракта câmbio с кодом цели, соответствующим приобретению недвижимости. Банк регистрирует этот ввод в Banco Central. Именно этот момент многие недооценивают: именно этот контракт документирует законный ввод капитала и в дальнейшем позволяет беспрепятственно репатриировать основную сумму и переводить доходы за рубеж. Неформальные или «обходные» переводы подрывают как раз эту возможность и могут вызвать усиленную проверку происхождения средств.

Нормативная база, если коротко

С 31 декабря 2022 года действует новая валютная база Бразилии: Lei n.º 14.286/2021, детализированная Resolução BCB n.º 278/2022, которая модернизирует режим иностранного капитала и переименовала системы регистрации (прежний RDE-IED стал называться SCE-IED). Нюанс, который избавляет от путаницы: прямая покупка недвижимости физическим лицом не считается «прямыми иностранными инвестициями», поэтому не требует регистрации RDE-IED/SCE-IED в Banco Central. Эта регистрация возникает, только если инвестирование идёт через бразильскую компанию (структура IED), — тогда она активируется начиная с US$ 100.000. Для прямой покупки контракта câmbio достаточно.

Вывод денег: репатриация и доходы

При задокументированном капитале действующая база позволяет переводить средства за рубеж без ограничений по сумме и частоте, а нерезиденты сегодня могут открывать и вести счета в реалах в Бразилии на условиях, приравненных к условиям резидента. Что касается налогов нерезидента: прирост капитала при продаже облагается прогрессивно начиная с 15% (до R$ 5 миллионов прибыли; большинство сделок попадает в этот диапазон), а доход от аренды облагается налогом у источника по ставке 15% (повышается до 25%, если получатель зарегистрирован в юрисдикции с низким налогообложением).

Случай российских покупателей

Скажем это ясно и нейтрально: гражданин России может купить недвижимость в Бразилии на тех же условиях, что и любой иностранец. Законность сделки зависит от того, фигурирует ли человек в конкретных санкционных списках, а не от его гражданства. Реальное трение — не в бразильском законодательстве о недвижимости, а в банковском комплаенсе: ограничения на корреспондентские отношения и SWIFT приводят к тому, что многим россиянам приходится проводить средства через несанкционный банк в стране их нынешнего проживания с полной документацией происхождения денег. Ничто из этого не является лазейкой или способом обойти санкции — напротив, это способ действовать прозрачно и с полной прослеживаемостью.

Заметка об IOF

Входящая валютная конвертация облагается IOF (налогом на финансовые операции). В течение 2025 года его ставка стала предметом острого нормативного спора между декретами, Конгрессом и STF, поэтому ставку, применимую к конкретному вводу, нужно уточнять в банке в момент операции — не стоит считать какую-либо цифру фиксированной. При этом был установлен IOF 0% для возврата/репатриации иностранного капитала. Как всегда, последнее слово — за банком и налоговым консультантом или юристом.

Источники

• Receita Federal do Brasil — CPF нерезидента и ежегодное обновление; налогообложение доходов и прироста капитала нерезидента.
• Banco Central do Brasil — валютная база, контракт câmbio и регистрация SCE-IED (бывший RDE-IED); порог US$ 100.000 для IED.
• Lei n.º 14.286/2021 (Novo Marco Cambial) и Resolução BCB n.º 278/2022.
• Гиды бразильских юридических фирм (Alves Jacob, ZS Advogados, Oliveira Lawyers) о прямой покупке без регистрации RDE-IED и о российском покупателе.
• Материалы EY, Mayer Brown, Demarest и других о споре вокруг IOF-Câmbio в 2025 году (Decretos 12.466/12.467/12.499 и действия STF).