Vender y repatriar siendo no residente: cómo sale el capital del comprador extranjero

Se grava como al residente… en la tasa, no en los beneficios

Cuando un no residente vende un inmueble en Brasil, la ganancia de capital tributa con la misma escala progresiva que para el residente: 15% hasta R$ 5 millones de ganancia, 17,5% hasta 10, 20% hasta 30 y 22,5% por encima. Para la venta típica de una vivienda en Florianópolis, la ganancia cae en el primer tramo: 15%. El cálculo se hace con el programa GCAP de la Receita Federal, que genera el DARF.

La diferencia clave está en los beneficios: las exenciones y reducciones del residente —la del único inmueble hasta R$ 440.000, la de reinversión en otra vivienda en 180 días y los factores de reducción por antigüedad— no aplican al no residente. Su ganancia gravable es, en la práctica, precio de venta menos costo de adquisición documentado, sin descuentos.

La escritura no se firma sin el impuesto pagado

Para el no residente, el DARF (código 0473) vence el día de la operación, no el mes siguiente como al residente. Y el cartório no registra la escritura sin el comprobante de pago. Si el vendedor no designó un procurador en Brasil, es el comprador quien queda como responsable de retener y pagar el impuesto en la fuente. Por eso conviene nombrar un procurador residente (con procuración pública, normalmente consular), que calcula y paga el tributo y firma la escritura.

Sacar el dinero: el câmbio de salida

Remitir el producto de la venta al exterior es una operación de câmbio que debe hacerse en una institución autorizada por el Banco Central, bajo el marco de la Ley 14.286/2021. El banco registra la operación en el sistema del BCB y aplica el IOF vigente sobre remesas (una tasa que en 2025 cambió varias veces, así que hay que confirmarla al momento de operar). Lo que realmente habilita a sacar el monto completo es que el ingreso original haya sido lícito y documentado: dinero que entró por un câmbio a nombre del comprador. Ese rastro —no un número de registro especial— es lo que permite la salida. Comprar con fondos de terceros o por canales informales bloquea la repatriación futura.

En resumen

El no residente paga la misma tasa de ganancia de capital pero sin las exenciones del residente; el impuesto se paga el día de la escritura (y el comprador responde si no hay procurador); y la plata sale por un câmbio formal, siempre que la entrada original esté documentada. Es información general, no asesoría: confirmá tu caso con un contador y con un banco autorizado antes de operar.

Fuentes

• Receita Federal — Ganhos de capital (alíquotas) y Tributação do não residente; IN SRF 208/2002.
• Ley 13.259/2016 (escala progresiva); Ley 11.196/2005 (reinversión, exención de residente).
• Ley 14.286/2021 (marco cambial); Banco Central do Brasil (operación de câmbio y registro).