Продажа и репатриация в статусе нерезидента: как капитал иностранного покупателя выходит из страны

Облагается как у резидента… по ставке, но не по льготам

Когда нерезидент продаёт недвижимость в Бразилии, прирост капитала облагается по той же прогрессивной шкале, что и для резидента: 15% до R$ 5 миллионов прироста, 17,5% до 10, 20% до 30 и 22,5% сверх этого. Для типичной продажи жилья в Florianópolis прирост попадает в первый диапазон: 15%. Расчёт выполняется через программу GCAP налоговой службы (Receita Federal), которая формирует DARF.

Ключевое различие — в льготах: освобождения и снижения для резидента — для единственного объекта до R$ 440.000, реинвестирование в другое жильё за 180 дней и коэффициенты снижения за срок владения — к нерезиденту не применяются. Его облагаемый прирост на практике — это цена продажи минус документально подтверждённая стоимость приобретения, без скидок.

Акт не подписывается без уплаченного налога

Для нерезидента DARF (код 0473) должен быть уплачен в день сделки, а не в следующем месяце, как у резидента. И нотариат (cartório) не регистрирует акт без подтверждения оплаты. Если продавец не назначил доверенное лицо в Бразилии, именно покупатель становится ответственным за удержание и уплату налога у источника. Поэтому стоит назначить доверенное лицо-резидента (с публичной доверенностью, обычно консульской), которое рассчитывает и уплачивает налог и подписывает акт.

Вывод денег: валютная операция выхода

Перевод выручки от продажи за рубеж — это валютная операция (câmbio), которая должна проводиться в учреждении, уполномоченном Banco Central, в рамках Закона 14.286/2021. Банк регистрирует операцию в системе BCB и применяет действующий IOF на переводы (ставка, которая в 2025 году менялась несколько раз, так что её нужно уточнять в момент сделки). Что на деле позволяет вывести полную сумму — это то, что исходное поступление было законным и документально оформленным: деньги, которые вошли через câmbio на имя покупателя. Именно этот след — а не особый регистрационный номер — и разрешает выход. Покупка на средства третьих лиц или по неформальным каналам блокирует будущую репатриацию.

Итог

Нерезидент платит ту же ставку прироста капитала, но без льгот резидента; налог уплачивается в день оформления акта (и покупатель отвечает, если нет доверенного лица); а деньги выходят через формальный câmbio при условии, что исходное поступление документально оформлено. Это общая информация, а не консультация: уточните ваш случай у бухгалтера и в уполномоченном банке до сделки.

Источники

• Receita Federal — Ganhos de capital (ставки) и Tributação do não residente; IN SRF 208/2002.
• Закон 13.259/2016 (прогрессивная шкала); Закон 11.196/2005 (реинвестирование, льгота резидента).
• Закон 14.286/2021 (валютная рамка); Banco Central do Brasil (валютная операция и регистрация).