Vender e repatriar sendo não residente: como o capital do comprador estrangeiro sai do país

Tributa como o residente… na alíquota, não nos benefícios

Quando um não residente vende um imóvel no Brasil, o ganho de capital tributa com a mesma escala progressiva que para o residente: 15% até R$ 5 milhões de ganho, 17,5% até 10, 20% até 30 e 22,5% acima disso. Para a venda típica de uma moradia em Florianópolis, o ganho cai na primeira faixa: 15%. O cálculo é feito com o programa GCAP da Receita Federal, que gera o DARF.

A diferença-chave está nos benefícios: as isenções e reduções do residente — a do único imóvel até R$ 440.000, a de reinvestimento em outra moradia em 180 dias e os fatores de redução por antiguidade — não se aplicam ao não residente. Seu ganho tributável é, na prática, preço de venda menos custo de aquisição documentado, sem descontos.

A escritura não se assina sem o imposto pago

Para o não residente, o DARF (código 0473) vence no dia da operação, não no mês seguinte como para o residente. E o cartório não registra a escritura sem o comprovante de pagamento. Se o vendedor não designou um procurador no Brasil, é o comprador quem fica como responsável por reter e pagar o imposto na fonte. Por isso convém nomear um procurador residente (com procuração pública, normalmente consular), que calcula e paga o tributo e assina a escritura.

Tirar o dinheiro: o câmbio de saída

Remeter o produto da venda ao exterior é uma operação de câmbio que deve ser feita em uma instituição autorizada pelo Banco Central, sob o marco da Lei 14.286/2021. O banco registra a operação no sistema do BCB e aplica o IOF vigente sobre remessas (uma alíquota que em 2025 mudou várias vezes, então é preciso confirmá-la no momento de operar). O que realmente habilita a tirar o valor completo é que a entrada original tenha sido lícita e documentada: dinheiro que entrou por um câmbio em nome do comprador. Esse rastro — não um número de registro especial — é o que permite a saída. Comprar com fundos de terceiros ou por canais informais bloqueia a repatriação futura.

Em resumo

O não residente paga a mesma alíquota de ganho de capital, mas sem as isenções do residente; o imposto é pago no dia da escritura (e o comprador responde se não houver procurador); e o dinheiro sai por um câmbio formal, desde que a entrada original esteja documentada. É informação geral, não assessoria: confirme o seu caso com um contador e com um banco autorizado antes de operar.

Fontes

• Receita Federal — Ganhos de capital (alíquotas) e Tributação do não residente; IN SRF 208/2002.
• Lei 13.259/2016 (escala progressiva); Lei 11.196/2005 (reinvestimento, isenção de residente).
• Lei 14.286/2021 (marco cambial); Banco Central do Brasil (operação de câmbio e registro).