Due diligence al comprar en Florianópolis: qué verificar antes de firmar

La regla que todo extranjero debería aprender primero

En Brasil la propiedad no se transfiere cuando firmás el contrato: se transfiere cuando el título se registra en el Registro de Imóveis competente. Lo dice el Código Civil (art. 1.245): antes del registro, el vendedor sigue siendo el dueño legal. Por eso toda la verificación previa gira alrededor de un documento —la matrícula— y de una secuencia que no conviene alterar: verificar, escriturar, pagar el ITBI y registrar.

La matrícula: el documento de identidad del inmueble

Cada inmueble tiene una matrícula única en el Registro de Imóveis (Lei 6.015/1973, art. 176): es su historia completa. Ahí se anotan las transmisiones, las hipotecas, la alienación fiduciaria, embargos (penhora), usufructos e indisponibilidades. Pedir una certidão de matrícula / de ônus reais actualizada es el primer paso, y no es un trámite decorativo: por el principio de continuidad registral, ningún acto se registra si quien vende no figura como titular en la matrícula. Si el vendedor no aparece como dueño, ni siquiera podés avanzar.

Certidões del vendedor: comprar mira también a la persona

La matrícula cuenta la historia del inmueble; las certidões personales cuentan la del vendedor. Un inmueble puede estar limpio y aun así la operación caerse por fraude à execução si el vendedor era insolvente. La Súmula 375 del STJ exige, para anular la venta, que el embargo estuviera registrado en la matrícula o que se pruebe la mala fe del comprador —la buena fe se presume—. De ahí la práctica de reunir certidões del vendedor (civiles, fiscales, laborales, de protesto). La CNDT laboral, por ejemplo, se emite por CPF, es nacional y vale 180 días. No es una lista legal fija, sino una prudencia que un abogado ajusta a cada caso.

Deudas que viajan con el inmueble

Dos deudas siguen al bien, no a quien las generó. El IPTU impago es una obligación propter rem: el art. 130 del Código Tributário Nacional lo traslada al adquirente salvo que exista certidão de quitación. Y las deudas de condominio del vendedor pasan al comprador del departamento, con multas e intereses (Código Civil, art. 1.345). Traducción práctica: revisá que IPTU y condominio estén al día antes de firmar, porque si no, los heredás.

Terreno de marinha: la propiedad que no es del todo tuya

Florianópolis es una isla, y buena parte de su frente costero son terrenos de marinha: franjas de 33 metros tierra adentro desde la línea de marea de 1831, que pertenecen a la Unión (Decreto-Lei 9.760/1946). Sobre esa tierra no tenés dominio pleno sino dominio útil: pagás un foro anual (0,6% del valor fijado por la Unión) y, al transferir, la Unión cobra un laudêmio del 5% sobre el valor del dominio pleno (terreno más construcción) si no ejerce su preferencia. Además, transferir un inmueble de marinha exige autorización de la SPU (la Certidão de Autorização de Transferência). Se detecta en la matrícula y en los registros de la SPU. No es un impedimento para comprar, pero cambia lo que estás comprando y agrega un costo recurrente: hay que saberlo de antemano.

Habite-se y proyectos en la planta

Si comprás una unidad terminada, pedí el habite-se (certificado de conclusión que emite el municipio): su ausencia en un edificio ya construido es señal de obra irregular. Si comprás en la planta, verificá en la matrícula del terreno que la incorporadora haya registrado el memorial de incorporação (Lei 4.591/1964, art. 32) —vender sin ese registro es ilegal— y si el proyecto adoptó el patrimônio de afetação (Lei 10.931/2004), que separa el patrimonio de esa obra del resto de la constructora. Ojo: el patrimônio de afetação es opcional, no todos los lanzamientos lo tienen; por eso se verifica proyecto por proyecto.

Escritura, ITBI y registro: el orden correcto

Cuando el valor supera 30 salarios mínimos, la ley exige escritura pública ante un tabelião (Código Civil, art. 108). Pero la escritura no te hace dueño: recién el registro en la matrícula transfiere la propiedad. Y para registrar hay que haber pagado antes el ITBI, el impuesto municipal de transmisión —su alícuota la fija Florianópolis, así que confirmala en la Prefeitura antes de calcular tu presupuesto—. Sin comprobante de ITBI, el registro no avanza.

El extranjero y una última aclaración

No hay restricción general para que un extranjero compre inmuebles urbanos en Brasil: alcanza con CPF y documentos válidos, sin exigencia de residencia. La tierra rural sí está limitada (Lei 5.709/1971), igual que la faixa de fronteira, pero un departamento en Florianópolis no entra en esos supuestos. Contratar a un abogado inmobiliario (advogado inscripto en la OAB) para hacer esta verificación no es una obligación legal, pero sí la práctica sensata: es información general, no asesoría jurídica, y cada operación merece su propia revisión.

Fuentes

• Código Civil (Lei 10.406/2002) — arts. 108, 1.245, 1.345 (escritura, transferencia por registro, deuda de condominio).
• Lei 6.015/1973 (Registros Públicos) — arts. 167, 176, 195 (matrícula, cargas, continuidad registral).
• Código Tributário Nacional (Lei 5.172/1966) — art. 130 (IPTU propter rem).
• STJ — Súmula 375 (fraude à execução).
• Decreto-Lei 9.760/1946 — arts. 2 y 101 (terrenos de marinha, foro 0,6%, laudêmio 5%); SPU / gov.br.
• Lei 4.591/1964 (art. 32, memorial de incorporação) y Lei 10.931/2004 (patrimônio de afetação).
• Lei 5.709/1971 (adquisición de inmueble rural por extranjero); Prefeitura de Florianópolis (ITBI, IPTU, habite-se).