Due diligence при покупке во Флорианополисе: что проверить до подписания

Правило, которое иностранцу стоит усвоить первым

В Бразилии право собственности переходит не в момент подписания договора, а в момент, когда титул регистрируется в компетентном Registro de Imóveis (реестре недвижимости). Так гласит Гражданский кодекс (art. 1.245): до регистрации законным собственником остаётся продавец. Именно поэтому вся предварительная проверка строится вокруг одного документа — matrícula — и последовательности, которую лучше не нарушать: проверить, оформить нотариальный акт, уплатить ITBI и зарегистрировать.

Matrícula: удостоверение личности объекта

У каждого объекта есть уникальная matrícula в Registro de Imóveis (Lei 6.015/1973, art. 176): это его полная история. В ней фиксируются переходы права, ипотеки, фидуциарное обеспечение (alienação fiduciária), аресты (penhora), узуфрукты и запреты на распоряжение. Запросить актуальную certidão de matrícula / de ônus reais — первый шаг, и это не формальность: по принципу непрерывности реестра ни один акт не будет зарегистрирован, если продавец не значится в matrícula как титульный собственник. Если продавец не указан владельцем, вы даже не сможете двигаться дальше.

Certidões продавца: покупка смотрит и на человека

Matrícula рассказывает историю объекта; личные certidões — историю продавца. Объект может быть «чистым», и всё же сделка может рухнуть из-за fraude à execução (сделки в обход взыскания), если продавец был неплатёжеспособен. Súmula 375 STJ требует для аннулирования продажи, чтобы арест был зарегистрирован в matrícula или чтобы была доказана недобросовестность покупателя — добросовестность презюмируется. Отсюда практика собирать certidões продавца (гражданские, налоговые, трудовые, о протестах). Трудовая CNDT, например, выдаётся по CPF, действует на всей территории страны и сохраняет силу 180 дней. Это не жёсткий законный перечень, а мера осмотрительности, которую юрист подстраивает под каждый случай.

Долги, которые «путешествуют» вместе с объектом

Два вида долгов следуют за объектом, а не за тем, кто их создал. Неоплаченный IPTU (муниципальный налог на недвижимость) — это обязательство propter rem: art. 130 Código Tributário Nacional переносит его на приобретателя, если только нет certidão об отсутствии задолженности. А долги по кондоминиуму продавца переходят к покупателю квартиры, вместе с пенями и процентами (Código Civil, art. 1.345). Практический вывод: убедитесь, что IPTU и кондоминиум оплачены, прежде чем подписывать, иначе вы их унаследуете.

Terreno de marinha: собственность, которая не совсем ваша

Флорианополис — остров, и значительная часть его прибрежной полосы — это terrenos de marinha: полосы шириной 33 метра вглубь суши от линии прилива 1831 года, принадлежащие Союзу (федерации) (Decreto-Lei 9.760/1946). На этой земле у вас нет полного права собственности, а есть полезное владение (dominio útil): вы платите ежегодный foro (0,6% от стоимости, установленной Союзом), а при передаче Союз взимает laudêmio в размере 5% от стоимости полного права (земля плюс постройка), если не воспользуется правом преимущественной покупки. Кроме того, передача объекта marinha требует разрешения SPU (Certidão de Autorização de Transferência). Это выявляется по matrícula и по реестрам SPU. Это не препятствие для покупки, но меняет то, что именно вы приобретаете, и добавляет регулярную статью расходов: об этом нужно знать заранее.

Habite-se и проекты на этапе строительства

Если вы покупаете готовую квартиру, запросите habite-se (свидетельство о завершении строительства, выдаваемое муниципалитетом): его отсутствие в уже построенном доме — признак неузаконенной постройки. Если вы покупаете на этапе строительства, проверьте по matrícula земельного участка, что застройщик зарегистрировал memorial de incorporação (Lei 4.591/1964, art. 32) — продавать без такой регистрации незаконно, — и принял ли проект режим patrimônio de afetação (Lei 10.931/2004), который отделяет имущество этой стройки от остального имущества застройщика. Внимание: patrimônio de afetação — факультативный режим, он есть не у всех новостроек; поэтому его проверяют проект за проектом.

Нотариальный акт, ITBI и регистрация: правильный порядок

Когда стоимость превышает 30 минимальных зарплат, закон требует публичного нотариального акта (escritura pública) у нотариуса (tabelião) (Código Civil, art. 108). Но акт не делает вас собственником: право переносит только регистрация в matrícula. А чтобы зарегистрировать, нужно предварительно уплатить ITBI — муниципальный налог на переход права; ставку устанавливает Флорианополис, так что уточните её в мэрии (Prefeitura), прежде чем считать бюджет. Без подтверждения уплаты ITBI регистрация не пройдёт.

Иностранец и последнее уточнение

Общего запрета на покупку иностранцем городской недвижимости в Бразилии нет: достаточно CPF и действительных документов, без требования вида на жительство. Сельская земля действительно ограничена (Lei 5.709/1971), как и приграничная полоса (faixa de fronteira), но квартира во Флорианополисе под эти случаи не подпадает. Нанять юриста по недвижимости (advogado, внесённого в реестр OAB) для этой проверки — не юридическая обязанность, но разумная практика: это общая информация, а не юридическая консультация, и каждая сделка заслуживает собственной проверки.

Источники

• Código Civil (Lei 10.406/2002) — arts. 108, 1.245, 1.345 (нотариальный акт, переход права через регистрацию, долг по кондоминиуму).
• Lei 6.015/1973 (Registros Públicos) — arts. 167, 176, 195 (matrícula, обременения, непрерывность реестра).
• Código Tributário Nacional (Lei 5.172/1966) — art. 130 (IPTU propter rem).
• STJ — Súmula 375 (fraude à execução).
• Decreto-Lei 9.760/1946 — arts. 2 и 101 (terrenos de marinha, foro 0,6%, laudêmio 5%); SPU / gov.br.
• Lei 4.591/1964 (art. 32, memorial de incorporação) и Lei 10.931/2004 (patrimônio de afetação).
• Lei 5.709/1971 (приобретение сельской недвижимости иностранцем); Prefeitura de Florianópolis (ITBI, IPTU, habite-se).