Due diligence ao comprar em Florianópolis: o que verificar antes de assinar

A regra que todo estrangeiro deveria aprender primeiro

No Brasil a propriedade não se transfere quando você assina o contrato: transfere-se quando o título é registrado no Registro de Imóveis competente. É o que diz o Código Civil (art. 1.245): antes do registro, o vendedor continua sendo o dono legal. Por isso toda a verificação prévia gira em torno de um documento — a matrícula — e de uma sequência que não convém alterar: verificar, escriturar, pagar o ITBI e registrar.

A matrícula: o documento de identidade do imóvel

Cada imóvel tem uma matrícula única no Registro de Imóveis (Lei 6.015/1973, art. 176): é a sua história completa. Nela são anotadas as transmissões, as hipotecas, a alienação fiduciária, penhoras, usufrutos e indisponibilidades. Pedir uma certidão de matrícula / de ônus reais atualizada é o primeiro passo, e não é um trâmite decorativo: pelo princípio da continuidade registral, nenhum ato é registrado se quem vende não constar como titular na matrícula. Se o vendedor não aparece como dono, você nem sequer consegue avançar.

Certidões do vendedor: comprar também olha para a pessoa

A matrícula conta a história do imóvel; as certidões pessoais contam a do vendedor. Um imóvel pode estar limpo e, ainda assim, a operação cair por fraude à execução se o vendedor era insolvente. A Súmula 375 do STJ exige, para anular a venda, que a penhora estivesse registrada na matrícula ou que se prove a má-fé do comprador — a boa-fé se presume. Daí a prática de reunir certidões do vendedor (cíveis, fiscais, trabalhistas, de protesto). A CNDT trabalhista, por exemplo, é emitida por CPF, é nacional e vale 180 dias. Não é uma lista legal fixa, e sim uma prudência que o advogado ajusta a cada caso.

Dívidas que viajam com o imóvel

Duas dívidas seguem o bem, não quem as gerou. O IPTU em atraso é uma obrigação propter rem: o art. 130 do Código Tributário Nacional o transfere ao adquirente, salvo se houver certidão de quitação. E as dívidas de condomínio do vendedor passam ao comprador do apartamento, com multas e juros (Código Civil, art. 1.345). Tradução prática: confira se IPTU e condomínio estão em dia antes de assinar, porque, se não, você os herda.

Terreno de marinha: a propriedade que não é totalmente sua

Florianópolis é uma ilha, e boa parte de sua orla é composta por terrenos de marinha: faixas de 33 metros para dentro a partir da linha da preamar de 1831, que pertencem à União (Decreto-Lei 9.760/1946). Sobre essa terra você não tem domínio pleno, e sim domínio útil: paga um foro anual (0,6% do valor fixado pela União) e, ao transferir, a União cobra um laudêmio de 5% sobre o valor do domínio pleno (terreno mais construção) caso não exerça sua preferência. Além disso, transferir um imóvel de marinha exige autorização da SPU (a Certidão de Autorização de Transferência). Isso é detectado na matrícula e nos registros da SPU. Não é um impedimento para comprar, mas muda o que você está comprando e acrescenta um custo recorrente: é preciso saber disso de antemão.

Habite-se e imóveis na planta

Se você compra uma unidade pronta, peça o habite-se (certificado de conclusão emitido pelo município): sua ausência em um edifício já construído é sinal de obra irregular. Se você compra na planta, verifique na matrícula do terreno se a incorporadora registrou o memorial de incorporação (Lei 4.591/1964, art. 32) — vender sem esse registro é ilegal — e se o projeto adotou o patrimônio de afetação (Lei 10.931/2004), que separa o patrimônio daquela obra do restante da construtora. Atenção: o patrimônio de afetação é opcional, nem todos os lançamentos o têm; por isso a verificação é feita projeto por projeto.

Escritura, ITBI e registro: a ordem correta

Quando o valor supera 30 salários mínimos, a lei exige escritura pública perante um tabelião (Código Civil, art. 108). Mas a escritura não faz você dono: só o registro na matrícula transfere a propriedade. E, para registrar, é preciso ter pago antes o ITBI, o imposto municipal de transmissão — sua alíquota é fixada por Florianópolis, então confirme na Prefeitura antes de calcular seu orçamento. Sem comprovante de ITBI, o registro não avança.

O estrangeiro e um último esclarecimento

Não há restrição geral para que um estrangeiro compre imóveis urbanos no Brasil: basta CPF e documentos válidos, sem exigência de residência. A terra rural é limitada (Lei 5.709/1971), assim como a faixa de fronteira, mas um apartamento em Florianópolis não se enquadra nessas hipóteses. Contratar um advogado imobiliário (advogado inscrito na OAB) para fazer essa verificação não é uma obrigação legal, mas é a prática sensata: isto é informação geral, não assessoria jurídica, e cada operação merece sua própria análise.

Fontes

• Código Civil (Lei 10.406/2002) — arts. 108, 1.245, 1.345 (escritura, transferência por registro, dívida de condomínio).
• Lei 6.015/1973 (Registros Públicos) — arts. 167, 176, 195 (matrícula, ônus, continuidade registral).
• Código Tributário Nacional (Lei 5.172/1966) — art. 130 (IPTU propter rem).
• STJ — Súmula 375 (fraude à execução).
• Decreto-Lei 9.760/1946 — arts. 2 e 101 (terrenos de marinha, foro 0,6%, laudêmio 5%); SPU / gov.br.
• Lei 4.591/1964 (art. 32, memorial de incorporação) e Lei 10.931/2004 (patrimônio de afetação).
• Lei 5.709/1971 (aquisição de imóvel rural por estrangeiro); Prefeitura de Florianópolis (ITBI, IPTU, habite-se).