Инвестиции в недвижимость Florianópolis: доходность, посуточная аренда и ROI

Florianópolis стал одной из любимых площадок бразильских и иностранных инвесторов в недвижимость. Причина — нечастое сочетание двух источников дохода, которые на острове работают в одном направлении одновременно: рост стоимости актива и арендный доход, поддерживаемый туризмом.

Три составляющие дохода

Доход от инвестиций в недвижимость Florianópolis складывается из трёх элементов:

• Рост стоимости актива. По данным FipeZAP, недвижимость города подорожала на 9,44% за двенадцать месяцев (до января 2025 года) — почти вдвое выше среднего по стране.
• Арендный доход. Регулярный денежный поток, особенно мощный в сегменте посуточной аренды.
• Кредитное плечо. Когда часть покупки финансируется в кредит, доходность на собственный капитал усиливается (в обе стороны).

Посуточная аренда: загрузка и туристический спрос

Здесь Florianópolis выделяется особенно ярко. Город демонстрирует самую высокую медианную загрузку Airbnb среди крупнейших городов Бразилии — около 57% — и входит в число набирающих популярность направлений в мировом масштабе. Рынок это уловил: по данным Economia SC, около 40% недавних новых проектов в городе ориентированы именно на посуточную аренду.

Именно высокая и устойчивая на протяжении значительной части года загрузка позволяет доходу от посуточной аренды превышать доход от традиционной долгосрочной аренды, компенсируя более высокие затраты на управление.

На что обратить внимание

У каждого района свой инвестиционный профиль:

• Centro — ликвидность, годовая аренда и близость к рабочим местам; один из очагов наибольшего роста цен в последнее время.
• Jurerê — премиальный сегмент и высокая туристическая сезонность.
• Ingleses и Campeche — сильный сезонный спрос и более доступный порог входа.

Риски и нюансы

Ни одна доходность не гарантирована. Доход от посуточной аренды сезонен и чувствителен к туристическому потоку; муниципальное регулирование краткосрочной аренды может измениться; а кредитное плечо усиливает как прибыль, так и убытки. Тщательная проверка документов, состояния кондоминиума и прогноза загрузки остаётся обязательной.

Источники

• Индекс FipeZAP / Fipe — отчёт по продаже жилья за 2024–2025 годы.
• Airbnb — данные о загрузке и тенденциях направлений (2025).
• Economia SC — новые проекты, ориентированные на посуточную аренду (декабрь 2025).